Analizziamo, insieme con l’esperta, le clausole più comuni del contratto di vendita: conoscerle è fondamentale per evitare sorprese amare, specialmente una volta firmato l’accordo. Il consiglio, poi, resta quello di farsi affiancare, in queste operazioni, da legali esperti, che sapranno tutelare i nostri interessi
Allettati da prezzi che valorizzano di molto la farmacia e sfavoriti dalla complessità della lettura del contratto di cessione delle quote o dell’azienda, i farmacisti che hanno deciso di vendere la loro farmacia rischiano talvolta di avere sorprese davvero amare. Mi capita, infatti, di trovarmi nella situazione di ripetere che dall’avvocato occorre andare prima di firmare qualsiasi documento, e la risposta del farmacista è “avvocato, non pensavo di avere problemi, del resto si trattava di intascare subito un bel prezzo, cosa mai sarebbe potuto accadere?”
Lecita, ma poco comprensibile l’affermazione: purtroppo le cose non vanno sempre come si pensa e allora capita che il prezzo corrisposto non sia proprio quello pattuito, perché dei meccanismi lo hanno diminuito oppure delle situazioni societarie, con i dipendenti o contrattuali, lo hanno in qualche misura influenzato a discapito del farmacista venditore. A questo punto, come difendersi?
Banalmente va detto che è cruciale prestare attenzione a ciò che si firma, cercando innanzitutto di capirne il senso e, altrettanto banalmente, è prudente non gestire da soli questa tipologia di operazioni, facendosi assistere da professionisti che siano indipendenti nel giudizio, a prescindere dalla conclusione positiva oppure negativa dell’operazione.
Ma, detto ciò, occorre partire dalla considerazione che ogni clausola del contratto che si deve firmare ha uno scopo ben preciso: alcune limitano la libertà delle parti durante la trattativa, altre regolano ciò che può accadere tra la firma di un contratto preliminare di cessione quote/azienda e la stipula del contratto definitivo, altre ancora stabiliscono i rimedi nell’eventualità che emergano problemi dopo la stipula dell’atto notarile.
Vediamo in dettaglio le situazioni più critiche:
Accordi sul prezzo
Innanzitutto, è fondamentale definire con chiarezza il prezzo di cessione. Normalmente, al momento della stipula dell’accordo preliminare, viene indicato un prezzo provvisorio concordato tra le parti sulla base di una prima valutazione patrimoniale della società (avviamento, poste patrimoniali attive e passive).
Tale prezzo sarà, poi, oggetto di aggiustamento (in diminuzione o in aumento) a seconda che la situazione patrimoniale della società, alla data della stipula dell’accordo definitivo, mostri una variazione delle poste patrimoniali iniziali. Dunque, occorre considerare che i debiti e i crediti tipici delle vicende aziendali della farmacia possono modificarsi e influire sulla determinazione definitiva e finale del prezzo.
Accordi sulle modalità di pagamento del prezzo
Anche le modalità di pagamento del prezzo sono importanti: il prezzo è corrisposto in un’unica soluzione o mediante pagamenti rateali? A quali condizioni sono collegate le rate?
Nel caso di prezzo corrisposto a rate, è rilevante comprendere quali siano le circostanze in grado di influenzarne la tempestiva corresponsione. I pagamenti condizionati possono essere quelli riconducibili alla verifica da parte del compratore di determinate circostanze relative alla società. In tale caso è importante chiarire quali siano le condizioni di verifica e quali siano le tempistiche in cui si sviluppa il controllo, in modo da non avere sorprese sulla tempestività dei pagamenti.
Le dichiarazioni fondamentali
Le dichiarazioni e le garanzie (representations and warranties) rese dal venditore nel contratto di cessione non devono assolutamente essere sottovalutate. Esse possono riguardare la regolarità dei conti, l’assenza di contenziosi, il rispetto delle normative, la proprietà dei beni, la situazione dei dipendenti, e molto altro ancora. Se l’acquirente scopre che una di queste dichiarazioni è falsa o imprecisa, può chiedere un indennizzo che andrà a influire sul prezzo da corrispondere.
Queste dichiarazioni sono il fondamento su cui si costruisce la fiducia nel contratto. Spesso sono collegate alla clausola relativa al pagamento delle “indemnity”, cioè, appunto, a quella relativa al pagamento di eventuali indennizzi nel caso dichiarazioni mendaci da parte del venditore.
Garanzie sul pagamento degli indennizzi
L’indemnity clause (clausola di indennizzo) disciplina ciò che accade se, dopo la chiusura dell’affare, emergono problemi legati alla gestione passata dell’azienda: debiti nascosti, contenziosi fiscali, errori contabili e via dicendo. In sostanza, il venditore si impegna a risarcire l’acquirente qualora si verifichino danni riconducibili a circostanze precedenti all’acquisizione. Queste clausole prevedono spesso una soglia minima di danno per attivare l’indennizzo e un limite massimo, termini di decadenza e procedure dettagliate di notifica.
A garanzia del pagamento degli indennizzi, può essere anche prevista a carico del venditore la stipula di un escrow account. Si tratta di un contratto con cui le parti affidano in deposito delle somme di denaro a un soggetto terzo e indipendente (notaio, banca o simili) rispetto alle parti stesse. Un accordo di questo tipo ha una funzione di garanzia grazie all’intervento di un soggetto che si obbliga a custodire il denaro e a trasferirlo a chi risulterà averne diritto. Anche questo contratto, collegato a quello di vendita, va valutato per bene in modo che la liberazione delle somme a favore di chi vende avvenga senza intoppi oppure vincoli di sorta.
Covenants: obblighi di comportamento
I covenants sono obblighi che le parti si assumono tra l’accordo preliminare e quello definitivo o anche dopo quest’ultimo. Possono riguardare la gestione dell’azienda, la conservazione dei contratti chiave, la non concorrenza oppure la riservatezza, o altro ancora. Sono obblighi di rilievo e, soprattutto il patto di non concorrenza, va letto con particolare attenzione, perché rischia di bloccare per parecchi anni l’attività del farmacista che ha venduto, salvo il pagamento di una penale a volte molto impegnativa.
Attenzione, dunque, ai contratti che vengono sottoposti per proteggere il valore della farmacia evitandovi sorprese e preservando l’equilibrio degli accordi anche dopo la firma.
(avv. Silvia Stefania Cosmo, Farma Mese n. 7– 2025 ©riproduzione riservata)
